Ипотечные безумия банков


Ипотечные безумия банков 29.01.2017

Ипотечные безумия банков

Банк выдает кредит под залог определенного имущества, которое передается в ипотеку. Это сопровождается заключением ипотечного договора в нотариальной форме. Под конкретную сумму кредита в залог берется конкретное имущество, а все остальное имущество заемщика – берется во внимание для оценки финансового состояния и платежеспособности. Так должно быть. А в жизни все выглядит совсем по-другому. Иски, которые подают банки к своим должникам, доходят до абсурда.

Пример из практики КПД:

  • банк продал залоговое имущество в несколько раз ниже его рыночной стоимости (чтобы искусственно не погасить задолженность по кредиту);
  • банк подал иск к должнику и его сестре (которая, ни в каких отношениях с банком не была) о признании фиктивным договора дарения квартиры (которая не являлась залогом) семилетней давности;
  • банк подал иск о признании недействительным договора отчуждения акций (которые также не были залогом) между заемщиком и его сестрой, заключенный еще в 2004 году. Хотя, в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации, копия которого размещена на сайте банка, сам банк зарегистрирован в 2006 году.

Интересно, что было дальше? Делимся опытом.

Ипотека

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Если верить Википедии, здравому смыслу и нормам Закона Украины «Про ипотеку» - то банк выдает кредит под залог определенного имущества, которое передается в ипотеку. Это сопровождается заключением ипотечного договора в нотариальной форме. То есть, под конкретную сумму кредита в залог берется конкретное имущество. Все остальное имущество заемщика – берется во внимание (!) только для общего представления о его финансовом состоянии и платежеспособности.

Но на практике все выглядит совсем по-другому. Иски, которые подают банки к своим должникам, доходят до абсурда. Приведу недавний пример из своей практики.

В сентябре 2015 года банк подал иск к должнику и его сестре (которая, кстати, ни в каких отношениях с банком не была) о признании фиктивным договора дарения квартиры. Забегая на перед скажу, что банку отказали и в первой инстанции, и в апелляции.

К судам есть также вопросы по сути процесса – как можно принимать к рассмотрению иск об оспаривании договора, заключенного семь лет назад, без уважительных причин пропуска срока исковой давности? При том, что общий срок исковой давности установлен в три года.

Давайте разберем все по порядку.

История:

В сентябре 2009 года должник взял кредит в банке под залог имущества поручителя юридического лица. По оценкам банка ипотечное имущество в несколько раз превышало размер кредита. То есть – кредит более, чем обеспечен. Потом наступил кризис, должник не смог в полном объеме выполнять обязательства по кредиту. Банк в 2012 году получил решение Третейского суда (должника о суде не уведомляли), получил исполнительный документ и открыл исполнительное производство. В рамках этого исполнительного производства был продан предмет ипотеки на торгах. За копейки. В четыре (!) раза ниже его реальной стоимости.

При выдаче кредита залог оценивали в несколько раз больше размера кредита, а когда его продали – денег не хватило даже на погашение половины долга. Вопрос – в чем логика банка? Получить хоть что-то? Экономической логики в этом действии не было никакой. Предмет ипотеки сдавался в аренду и приносил регулярные денежные поступления, за счет которых гасились проценты по кредиту. Да, их не хватало на полное погашение, но продав залог банк получил копейки и остался без регулярных денежных поступлений. В чем причина – в жадности? или в сознательной недальновидности сотрудников банка, которые принимали это решение?

Те, кто встречался в своей практике с исполнительной службой отлично понимают, как там продаются хорошие залоги. Почему цена такая смешная, и почему все ликвидное имущество покупают близкие-дальние родственники-знакомые руководства ГИС. Для целостной картины добавлю, что залогом было нежилое помещение с отличным ремонтом, которое сдавалось под отделение банка и находилось в самом центре города.

В феврале 2009 года, за полтора года до того, как должник перестал платить кредит он подарил своей сестре квартиру (данная квартира не была предметом ипотеки и на ней не было никаких обременений). Такова была предсмертная воля родителей. Брат помогает сестре – все логично и понятно. Но не для банка! Великие юристы увидели набор признаков фиктивности в безобидном договоре дарения семилетней давности. По их логике должник подарил квартиру сестре, а потом полтора года выплачивал кредит, но уже тогда знал, что наступит кризис и он перестанет платить банку и уже тогда в его действиях был злой умысел.

С точки зрения здравого смысла - бред, с юридической точки зрения – тем более. Сейчас объясню почему.

  • Банком неправильно выбран способ защиты и сама конструкция иска заранее проигрышная. Статья 16 Гражданского кодекса Украины содержит полный перечень способов защиты гражданских прав и интересов. Такого способа, как признание договора фиктивным там нет. Зато есть другой способ защиты – признание договора недействительным. Несмотря на то, что юристы банка в иске ссылаются на Постановление №9 Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании договоров недействительными», видимо сам текст его они не читали. В соответствии с п.п.1 и 2 ст.234 Гражданского кодекса Украины фиктивным является договор, который заключен без намерения создать те правовые последствия, которые он предусматривает. Фиктивный договор признается судом недействительным.
  • Банк не разобрался в квалификационных характеристиках, которые присущи фиктивному договору. Вернемся к п.24 Постановления №9 Пленума ВС Украины. В нем сказано, что для признания договора фиктивным необходимо установить наличие умысла у всех сторон договора. Также там сказано, что в случае, если для выполнения договора было передано имущество, то такой договор не может быть квалифицирован как фиктивный.

Про отсутствие умысла писали ранее – заемщик еще полтора года обслуживал кредит после заключения договора дарения. А у его сестры вообще никаких отношений с банком не было и, естественно, и умысла в ее действиях тоже никакого не было. Кроме этого, заемщик как до, так и после продажи предмета ипотеки неоднократно обращался в банк с предложениями предоставить дополнительные ликвидные залоги. Но банк на это никак не отреагировал.

По второму условию – договор дарения заключен в нотариальной форме.

В соответствии с п.5 договора дарения, право собственности на квартиру переходит в момент принятия дара, что подтверждается получением экземпляра договора после его нотариального удостоверения. Этот факт также подтверждается подписями сторон за получение документа в реестре нотариальных действий.

  • Банком пропущен срок давности. В марте 2012 года было открыто исполнительное производство против должника. В ходе исполнительного производства государственный исполнитель проверяет есть ли у должника какое-либо имущество и уведомляет об этом банк. Соответственно, еще в начале 2012 года банк знал о том, что квартира подарена сестре должника. И подарена она в феврале 2009 года. Информационную справку о наличии имущества должника банк взял в августе 2015 года только для того, чтобы скрыть от суда факт пропуска исковой давности. С момента оформления договора дарения до момента подачи банком иска прошло 7 лет. В то время как общий срок исковой давности установлен в 3 года.
  • Обращаться в суд с иском можно только в том случае, если нарушены какие-то права стороны. То есть, в суд обращаются за защитой нарушенного права. На момент заключения договора дарения квартиры у заемщика отсутствовала задолженность по кредитному договору, он обслуживался и вносились регулярные платежи. Соответственно, действия, направленные на передачу квартиры сестре никоим образом не нарушали права банка, поскольку были совершены еще до момента возникновения задолженности по кредиту.
  • Подмена понятий и неправильное трактование Постановлений Верховного Суда Украины в части создания препятствий должником в осуществлении банком обращения взыскания по решению суда. В своем иске банк пишет, что договор дарения квартиры был заключен сторонами с целью создать препятствия банку в дальнейшем, а именно – сделать невозможным обращение взыскания на данное имущество по решению суда. Звучит грозно, но абсолютно бессмысленно в данном контексте. Во-первых, на момент заключения договора дарения никакого решения суда об обращении взыскания на данную квартиру не существовало. Во-вторых, его и не могло, в принципе, существовать, поскольку эта квартира не являлась предметом ипотеки и банк не имел никаких прав считать ее обеспечением по кредиту.

При этом всем банк активно настаивал на принятии во внимания судами как первой, так и апелляционной инстанции, практики Верховного Суда Украины касательно признания договоров недействительными в связи с присвоением им квалификации фиктивных сделок.

Только вот банк немного не разобрался. Или так же как с Постановлением № 9 случайно не дочитал до конца. Или специально попытался придать перед судьями важности своей хлипкой позиции.

А разница и суть в следующем – суд может ставить под сомнение действительность сделки в том случае, если договор о передаче права собственности на имущество заключен после вынесения решения о взыскании с должника сумы долга (тогда исполнительная служба имеет право реализовывать все имущество должника – и прослеживается прямой умысел), договор безоплатный, заключен между близкими родственниками (муж/жена/дети), не направлен на наступление реальных правовых последствий.

Анализируя нормы материального права можно сделать следующие выводы касательно фиктивных сделок: в фиктивных сделках внутренняя воля сторон не соответствует их внешнему проявлению, то есть, обе стороны, заключая фиктивный договор, заранее знают, что он не будет выполнен, то есть имеют совсем иные цели, чем те, которые предусмотрены договором. Такой договор всегда заключается с умыслом. Основными признаками фиктивного договора являются: введение в заблуждение (до или в момент заключения договора) вторую сторону или третьих лиц касательно фактических обстоятельств договора или реальных намерений участников; сознательное намерение невыполнения обязательств по договору; скрытие действительных намерений сторон договора.

Ни один, из вышеперечисленных признаков фиктивного договора не относится к договору дарения, о котором идет речь. И вся доказательная база банка (даже не принимая во внимание изначальный дефект в выборе способа защиты и не корректно составленного иска) базируется на допущениях. А допущения не являются надлежащим способом доказывания (ч.4 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса Украины).

  • Банк настаивал на том, что сестра должника фактически не приняла квартиру в дар. Свою позицию они аргументировали тем, что сестра фактически не проживает в квартире и там не зарегистрирована. А еще, что не менее абсурдное, она не заключала прямые договора с ПАО «Киевэнерго», ПАО АК «Киеводоканал» и ПАО «Киевгаз»

Возможность заключать прямые договора с ПАО «Киевэнерго», ПАО АК «Киеводоканал» и ПАО «Киевгаз» возникла только с 01.07.2014 года после принятия Закона Украины от 10.04.2014 года №1198 «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно усовершенствования расчетов за энергоносители». С момента заключения договора дарения до 01.07.2014 года исполнителем всех коммунальных услуг был центр коммунального сервиса при районном сервисном центре по работе с потребителями. Поэтому прямых договоров за этот период просто не могло быть.

Также нами были предоставлены справки о том, что лицевой счет оформлен на сестру, она осуществляла оплату коммунальных услуг (ее фамилия и инициалы есть на платежках). А регистрироваться в подаренной квартире ее ни один нормативный документ не обязывает. Наоборот, у нее может быть только одно место регистрации, и она не может быть зарегистрирована (прописана) в нескольких квартирах одновременно.

Несмотря на существование культуры кредитного рабства в нашей стране, проблески света и здравого смысла встречаются в судебной системе. Разобравшись во всех нюансах суды первой и апелляционной правомерно отказали банку. Главное знать, что правосудие на стороне закона. У банков бывают слабые аргументы, шаткая правовая позиция, пропущенные сроки давности и притянутые за уши аргументы. И банковские юристы тоже ошибаются. Как правило, они специалисты только в своем узком направлении – взыскание долгов. Когда предметы исков выходят за рамки конструкции – взяли деньги – верните с процентами – есть большие шансы выигрывать и получать справедливые решения против банков.

И в продолжение темы судебных тяжб по инициативе банка. Следующим своим иском они удивили еще больше – подали иск о признании недействительным договора отчуждения акций между заемщиком и его сестрой, заключенный еще в 2004 году. Хотя, в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации, копия которого размещена на сайте банка, сам банк зарегистрирован в 2006 году. Возникает закономерный вопрос – а чем были нарушены права банка за два года до его регистрации? Ответ на этот вопрос мы так и не получим… Банк самостоятельно отказался от этого чудного иска.

Но и тут было не все просто. Государственную пошлину банк заплатил как за неимущественный спор. Суд оставил иск без рассмотрения (банк в установленные сроки госпошлину не доплатил). Потом была апелляция на определение о том, что суд оставил иск банка без рассмотрения. Иск вернули в первую инстанцию, назначили дату заседания. И… банк сам отказался от иска. Зачем было оспаривать определение суда о том, чтобы оставить иск без рассмотрения, идти в апелляцию, а потом самим писать аналогичное заявление и оставлять иск без рассмотрения никому не понятно. Но это уже вопросы к банку...

Некоторые банкиры явно не мыслят категориями перспективы и эффективного внесудебного урегулирования вопроса. Позиция ежеминутной выгоды оборачивается поражениями и финансовыми потерями. В условиях финансового кризиса банк уничтожил ликвидный залог, приносящий регулярную прибыль, отказался от предложений должника о замене залога. Потратил массу сил, денег, времени на бесперспективные суды. И к чему привела банковская недальновидность? Заработала исполнительная (исполнительный сбор), заработали юристы (заработную плату, гонорары), заработало государство (получив госпошлину) и в минусе остался только банк, который и дальше не идет ни на какие компромиссы для урегулирования вопроса с заемщиком.

Мораль такова: боритесь за свои права до последнего, отбросьте стереотипы «банк непобедим», «где мы, а где они», «банками все куплено».


Если есть хоть малейший шанс – хватайтесь за него обеими руками и защищайте свои права!

А мы будем Вам в этом помогать.

Ваш, КПД


Возврат к списку