Об ипотечной оговорке


Об ипотечной оговорке 25.02.2020

Об ипотечной оговорке

«Даже если вас проглотили, у вас все равно минимум два выхода…» Часть 1

Выход 1.
Оспорить регистрационное действие через Комиссию Минюста (Комиссия по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации).
Выход 2.
Подача иска в суд с требованием отменить неправомерное регистрационное действие.
Выход 3.
Приобрести у кредитора недвижимость на основании договора купли-продажи квартиры.

А теперь о плюсах-минусах вариантов и о практике в статье адвоката Светлана Федорова

Ипотечная оговорка.

Обожаю эту фразу, которую когда-то сказал мне мой коллега. И всегда опираюсь на нее в поисках наиболее оптимального решения в любых сложившихся ситуациях).
Так как основной профиль моей работы заключается в спасении валютных, а в большинстве случаях и ипотечных, заемщиков, попробую изложить результаты своих трудов и отделить «мух от котлет» в этих очень многогранных отношениях.
Оптимальное решение вопроса проблемного займа я считаю – это выход их кредитных взаимоотношений с наименьшими потерями для заемщика.
Позитивных историй закрытия кредитов в сети описано огромное количество, НО, практически каждая из них позитивная индивидуально, исходя из имеющихся у заемщика обстоятельств. К важным объективным обстоятельствам относятся наличие/отсутствие дополнительного зарегистрированного имущества (кроме залогового), наличие поручителей, наличие дополнительного имущества у поручителей, наличие или отсутствие судебного решения о взыскании долга/ипотеки, наличие или отсутствие открытых, либо уже закрытых, исполнительных производств, наличие/отсутствие арестов, наложенных в исполнительном производстве.
Поэтому, кому-то важно сохранить залоговое жилье, кому-то – сохранить имущество поручителей, особенно когда поручителями являются родители или дети, кто-то готов закрыть все вопросы за счет ипотечной недвижимости, а кому-то критично важно избавится от всех имеющихся арестов, расплодившихся в процессе исполнительных производств.
Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» стал спасательным кругом для многих семей, но к сожалению, в наших реалиях банки не упускают возможности забрать залоговое имущество и оставить заемщику ряд проблем. Более того, действие этого Закона обещает прекратится в октябре сего года. Именно поэтому, финансовые компании наперегонки скупают пулы активов ликвидирующихся банков, понимая, что в ближайшей перспективе отбирать активы им ничего не будет мешать.
Несмотря на это все чаще стали обращаться клиенты, кредиторы которых лишили права собственности на ипотечное жилье.
Итак, ко всему по порядку.
Кредитор переоформил на себя право собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании договора ипотеки.
Осуществить такое регистрационное действие может аккредитованный субъект (государственный регистратор), а также частный нотариус, по заявлению кредитора и предоставлении ним подтверждающих документов.

Основанием для такой записи ДОЛЖНО быть:
- ипотечная оговорка (т.е. условие ипотечного договора о том, что ипотекодатель в счет исполнения своих нарушенных обязательств по возврату кредита передает ипотекодаржателю право собственности на предмет ипотеки;
- досудебное требование об устранении нарушений, которые возникли при возврате кредита, отправленное ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он не ипотекодатель. Чаще всего в таких требованиях кредитор просит досрочно погасить всю сумму долга;
- документ, который подтверждает наличие факта завершение 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он не ипотекодатель, письменного требования ипотекодержателя (иной срок может быть установлен в самом ипотечном договоре);
- оценка предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности.

Тогда в реестре прав на недвижимое имущество вы увидите приблизительно вот такую запись относительно вашего объекта.
Актуальна інформація про право власності
Номер запису про право власності: ********

Дата, час державної реєстрації: 06.08.2019 20:56:19

Державний реєстратор: ******** Іван Іванович, Комунальне підприємство "*********", Київська обл….

Підстава виникнення права
власності: іпотечний договір №****/****, серія та номер: **, виданий **.**.2007, видавник: Приватний нотаріус ****************., Київський міський нотаріальний округ

Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: *********** від 10.08.2019 15:40:44, ******** Іван Іванович, Комунальне підприємство ""*********", Київська обл

Форма власності: приватна

Розмір частки: 1

Власники: ****** ТОВАРИСТВО "*********", код ЄДРПОУ:
**********, країна реєстрації: Україна
Додаткові відомості: реєстрація права відповідно до статті 37 ЗУ "Про іпотеку"

Выход 1.
Оспорить регистрационное действие через Комиссию Минюста (Комиссия по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации).

Что важно при таком способе защиты. Я считаю, что самое главное – не навредить клиенту)).

Прежде, чем принять решение идти таким путем, нужно быть полностью уверенным в том, что кредитор нарушил порядок действий, предшествующий такой перерегистрации, а именно, вы (а также ваши близкие) 100% не получали досудебное требование, или с момента получения и до регистрационного действия прошло меньше 30 дней, или ваш договор ипотеки не содержит ипотечной оговорки вообще.
Если оговорка есть, но она не четкая, дублирует нормы закона об ипотеке, не стоит делать на это ставку, по крайней мере перед Комиссией.
Далее очень важно убедиться, что вами не пропущен 60-дневный срок с момента, когда вы узнали, что ваш объект уже не ваш.
И конечно форма жалобы. Если вам «помогают» написать жалобу в повествовательном стиле на десятки страниц с упоминанием практики Европейского суда о защите прав собственности и защите прав потребителей, мой вам совет, откажитесь от такой помощи. Вы просто потеряете драгоценное время.
Нормативно утверждено что именно должна содержать жалоба. Требования к ней установлены Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», а также Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным Постановлением КМ Украины от 25.12.2015 № 1127.
Предметом рассмотрения жалобы является исключительно нарушение регистратором законодательных норм при совершении им регистрационного действия. При рассмотрении жалобы Комиссия не принимает во внимание Закон о моратории, наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей в объекте недвижимости, ни обесценивание национальной валюты, рейдерское движение кредитора и т.д.

Также важным является то, что на момент рассмотрения Комиссией жалобы у вас с кредитором не должно быть открытого судебного производства, где оспаривается такая перерегистрация. Если такой процесс у вас запущен – Комиссия откажет в рассмотрении жалобы.
Какие риски для клиента (пострадавшего). С момента подачи жалобы до фактического ее рассмотрения проходит не менее 45 дней (это из практики). На самом деле 45 дней – это максимально продленный срок, установленный законом (ст. 37 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»). На этот период никаких ограничений в распоряжении объектом для кредитора (как нового собственника) не устанавливается. А значит, если в течении этого времени кредитор перепродаст объект третьим лицам, Комиссия откажет в удовлетворении вашей жалобы, так как на момент ее рассмотрения данные в реестре уже не будут соответствовать данным, указанным в жалобе.

В день рассмотрения жалобы Комиссия не уведомит вас о своем «умозаключении». Вам нужно будет дождаться решения Минюста, которое оформляется приказом. И вот этот срок, к сожалению, нормативно ничем не урегулирован.
Вот на практике было так: 23.09.2019 подано жалобу, 07.11.2019 дата рассмотрения, и только 21.11.2019 приказ и отмена регистрации. Так что путь не для слабонервных)).

А теперь о положительных моментах такого способа защиты.
Результатом удовлетворения жалобы Комиссией будет отмена регистрационного действия самим техническим администратором Государственного реестра прав. Для этого повторное предоставление документов и уплаты административного сбора не требуются. Т.е. по сравнению с судебным иском – процесс не требует никаких платежей, сборов и комиссий.
Вторым позитивным моментом считаю небольшой промежуток времени, опять таки по сравнению с судебным процессом, для определенного результата.

Результат: обстоятельства возвращаются на круги своя, клиент восстанавливает свое право собственности на объект, кредитору возвращаются права ипотекодержателя.

Выход 2.
Подача иска в суд с требованием отменить неправомерное регистрационное действие.
Здесь начну с плюсов. При подаче иска рекомендую одновременно, а то и раньше, подавать ходатайство об обеспечении иска путем наложения ареста на объект недвижимости.
Да, кредитор будет собственником, но реализовать этот объект третьим лицам не сможет. А это означает, что вы выиграли время для возможности урегулировать кредитный вопрос.
Остановлюсь на особенностях такой защиты. Этот процесс потребует финансовых затрат, а именно судебные сборы (за иск и за обеспечение, за возможные апелляционные жалобы), услуги адвоката.
Такой иск будет рассматриваться только местными районными судами по месту нахождения недвижимого имущества. Административные иски потерпят фиаско. Производства по таким делам админсуды закрывают просто за предметной неподсудностью.
Процесс будет длительным и во многом этот период будет зависеть от того, как быстро суд получит из официальных источников документы, которые были в основе этих действий.
С чем столкнулась на практике. Государственный регистратор (который работал в аккредитованном Минюстом коммунальном предприятии) уволился или ему ограничили доступ, или вообще аннулировали аккредитацию самому КП, а документы, на основании которых регистрация проводилась, в архив по месту нахождения имущества так и не отправил. И официально получить такие документы на требование суда оказалось совсем непросто (ну вот такое стечение обстоятельств в регионе).

Результат аналогичный первому: обстоятельства возвращаются на круги своя, клиент восстанавливает свое право собственности на объект, кредитору возвращаются права ипотекодержателя.

Для чего это нужно. В первую очередь это нужно для того, чтобы снизить стоимость актива.
Актив может быть в виде самого объекта недвижимости, который можно продать по рыночной стоимости; а также активом является и право требования по кредиту, обеспеченное таким предметом недвижимости.
Зачастую мы наблюдаем ситуацию, когда сумма долга по кредиту значительно превышает предмет залога. Берем во внимание, что кредит более ничем не обеспечен или у поручителей и у должника отсутствует какое-либо иное имущество.
Тогда, если так можно выразится, «содержанием» кредита (содержанием права требования по кредиту) будет только залоговое имущество. Т.е. кредит имеет свою ценность именно залогом, хотя сумма долга, которая учитывается на балансе банка может быть значительно большей.
И исходя из такого понимания право требование по кредиту как актив будет в цене приближаться к стоимости залога. Но приобретение права требования по залоговому (ипотечному) кредиту не даст вам права собственности на предмет залога/ипотеки. До этого права собственности нужно еще «добежать». Т.е. выполнить ряд действий, финансово потратиться.
Именно поэтому, актив в виде права требования, обеспеченного залогом/ипотекой, можно выкупить у кредитора по цене ниже, нежели актив, в виде чистого (имею в виду необремененного) залога/недвижимости.
И именно к этой цели мы стремимся путем отмены регистрационных действий, описанных выше.

Был также клиент, который после отмены регистрационного действия, инициировал по себе процедуру возобновления платежеспособности (в народе «банкротство»).

Выход 3.
Приобрести у кредитора недвижимость на основании договора купли-продажи квартиры.
Иногда такой вариант тоже может быть интересен для клиента, а некоторые банки даже предлагают определенные условия рассрочки. Правда право собственности на объект перейдет к вам после полной оплаты стоимости объекта.

Что еще хотелось бы отметить.
Когда кредитор как собственник принимает себе на баланс предмет ипотеки, принимает он его по оценочной стоимости. Какие-то банки за счет стоимости объекта покрывают задолженность по телу кредита, а какие–то большей частью погашают обязательства по процентам.
После такого принятия на баланс остаток долга (если цена объекта меньше суммы задолженности) может быть списан (прощен). А прощение по телу в дальнейшем может привести должника к обязательствам оплаты налогов.
Судебная практика в этом вопросе очень разная, но и позитивная для заемщика тоже есть. Но основной мой посыл в том, что даже если вы согласились с тем, что отдали ипотеку для решения кредитного вопроса, вам нельзя полностью расслабляться.

Примечание. Здесь и в следующих частях информация подается согласно действующему сегодня законодательству. Нормы меняются и возможно эти пути станут «устаревшими», но мы знаем, что у нас всегда есть два выхода ;)

С уважением, адвокат Федорова Светлана
Юридическая консультация
(+38044)-229-49-35
(+38068)-547-84-44
(+38066)-517-84-44
(+38093)-507-84-44


Возврат к списку