Принудительная реализация.


Принудительная реализация. 27.02.2020

Принудительная реализация.

 
«Даже если вас проглотили, у вас все равно минимум два выхода…» (Часть 2.)

Выход 1.Не допустить продажу ипотечного объекта на публичных торгах.
Выход 2. Защищать свое право собственности путем подачи в суд иска о признании недействительным перехода права собственности с одновременным заявлением других производных требований, с привлечением взыскателя и исполнителя в качестве ответчиков.
Выход 3.Выкупить у кредитора недвижимость на основании договора купли-продажи квартиры.

А теперь о плюсах-минусах вариантов и о практике в статье адвоката Светлана Федорова

 

Итак. Принудительная реализация.

Эта часть статьи будет касаться тех, кто имеет исполнительное производство (ИП).
Как известно, ИП может быть открыто исполнителем государственной исполнительной службы либо частным исполнителем.
Принудительному исполнению подлежат решения на основании исполнительных документов, указанных в ст.3 Закона Украины «Об исполнительном производстве». Чаще всего в рамках кредитных взаимоотношений нам приходится работать с такими:
- исполнительные листы, издаваемые судами на основании судебных решений, решений третейского суда;
- судебные приказы;
- исполнительные надписи нотариусов.

Судебное решение в результате взыскания кредитора по своему содержанию может быть о взыскании суммы долга, а также может быть о взыскании на предмет ипотеки. Последние обычно имеют оговорку, что может быть выполнено после отмены моратория, установленного Законом Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».
Но с решениями о взыскании суммы долга дела обстоят совсем иначе. Взыскатель предоставляет исполнительный лист в исполнительную службу, производства открываются, накладываются аресты, разыскивается имущество и реализуется. И если государственная исполнительная служба видела в собственности единственное ипотечное жилье и в силу действия моратория возвращала взыскателю исполнительные листы, то частный исполнитель всеми «волшебными» методами находит причины не считать таковое «мораторийным» и смело выставляет его на реализацию через СЕТАМ.
Что может посеять сомнение в «мораторийности»: фактическое проживание или регистрация должника по другому адресу, либо составленный акт о не проживании по адресу ипотечного имущества, справка из БТИ, где фигурирует еще какой-то иной объект недвижимости, которым должник владел до 2013 года, наличие у финансового (подчеркиваю финансового!!) поручителя своего недвижимого имущества, и т.д. Все это конечно юридически неправильно для реализации мораторийной квартиры, но увы существует в наших реалиях.

Также в практике встречалось, что открывалось производство в регионе, по месту нахождения дачного домика, которым в малой части должник является совладельцем, но на реализацию конечно выставлялась киевская ипотечная квартира, вопреки положениям статьи 50 Закона «Об исполнительном производстве», и несмотря на зарегистрированных в ней детей.
Хочу обратить внимание, что согласно упомянутой статье 50 Закона (ч.1) в последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру, в котором фактически проживает должник, и то в случае отсутствия у должника достаточных средств или движимого имущества. При этом в первую очередь обращается взыскание на отдельный от дома земельный участок, другое помещение, принадлежащие должнику.

Более того, нормы статьи 50 Закона «Об исполнительном производстве» являются специальными, а значит имеют приоритет над нормой ч.5 ст. 48 Закона «Об исполнительном производстве», которая говорит, что очередность взыскания на денежные средства и иное имущество должника окончательно определяется исполнителем.

И только начиная борьбу есть шанс остановить продажу
ипотечного жилья.

Итак, выход 1.
Не допустить продажу ипотечного объекта на публичных торгах.

В таком случае следует подавать жалобу на действия исполнителя в гражданский суд, который выдавал исполнительные листы. Следует иметь в виду, что жалоба на действия исполнителя не является иском, а значит и обеспечить ее как иск путем остановки/отмены торгов, процессуальным кодексом не предусмотрено. Но на практике может быть все;)

Если же исполнительным документом является исполнительная надпись нотариуса, то верным способом защиты будет подача иска о признании исполнительной надписи таковой, что не подлежит исполнению, и тут уже обеспечение иска путем остановки исполнительных действий/торгов необходимо подавать безоговорочно.

Т.е. цель та же, не допустить продажу ипотечного объекта на публичных торгах.
Для чего это нужно: выиграть драгоценное время, собрать финансы и урегулировать кредитный вопрос с кредитором.

Но происходят случаи, когда ипотечный объект все-таки «проглотили».

Давайте разберемся как это происходит посредством исполнительной службы.
Исполнитель делает оценку, готовит необходимый пакет документов и подает заявку в СЕТАМ для реализации арестованного имущества.
СЕТАМ публикует информацию о лоте (объекте) и назначается дата первых торгов. Должник даже знает о такой продаже, но считает цену, по которой выставлен объект завышенной, и на 99% уверен, что квартира/дом не продастся на первых торгах. Также существует ошибочное мнение, что аукцион с одним участником не может состоятся. Огорчу, аукцион с одним участником на СЕТАМ абсолютно естественный процесс.

И вправду по результатам первых торгов, видим статус «не состоялись». Выдохнув с облегчением, демонстрируя выдержку, должник ждет следующих торгов, подыскивая деньги, дабы выкупить с торгов свое жилье чуть-чуть дешевле (помним, что самостоятельно должнику выкупать свое имущество нельзя, участвуют в торгах родные или близкие).

Но!!! ипотека в отличии от другого имущества имеет некую коварность.

Статья 49 Закона Украины «Об ипотеке» закрепляет права и обязанности ипотекодержателя в случае признания публичных торгов несостоявшимися. А именно: в течение десяти дней со дня объявления публичных торгов несостоявшимися, ипотекодержатели и другие кредиторы должника согласно приоритета их зарегистрированных требований имеют право оставить за собой предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. В этом случае оставления за собой предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется протоколом и актом о реализации предмета ипотеки в порядке, установленном статьей 47 настоящего Закона, а нотариус на основании такого акта выдает соответствующее свидетельство, подтверждающее право собственности.
Т.е. после первых несостоявшихся торгов, кредитор в течении 5-10 дней оформляет на себя право собственности на предмет ипотеки.

Выход 2.
Защищать свое право собственности путем подачи в суд иска о признании недействительным перехода права собственности с одновременным заявлением других производных требований, с привлечением взыскателя и исполнителя в качестве ответчиков.
Такой способ защиты в аналогичном споре был определен Постановлением Верховного Суда от 07.02.2019г. по делу №№ 522/1516/15-ц (производство №61-25870св18).
Обязательно вместе с иском следует подавать заявление об обеспечении иска.
Конечно нужно понимать, что цена судебного процесса будет велика, поскольку суд потребует оплаты судебного сбора за каждое производное требование, а без признания недействительным акта о реализации и свидетельства никак, плюс оплата судебного сбора за обеспечение. Также должнику нужно быть готовым к возможному встречному обеспечению со стороны кредитора, а это + определенная судом заблокированная сумма на депозите суда.

Для чего все это нужно. Вы можете продолжать проживать в этом же объекте недвижимости до решения дела по сути. Если кредитор подаст иск о выселении, у вас будут весомые основания для остановки судебного процесса о выселении. А глобально - выиграть драгоценное время, собрать финансы и решить куда их вложить;)

Выход 3.
Выкупить у кредитора недвижимость на основании договора купли-продажи квартиры.
Иногда такой вариант тоже может быть интересен для клиента, а некоторые банки даже предлагают определенные условия рассрочки. Правда право собственности на объект перейдет к вам после полной оплаты стоимости объекта.

А если кредитор успел переоформить объект на третье лицо, вот тут уже в судах бодаться будет сложнее. В такой ситуации появляется добросовестный приобретатель, лишить права собственности которого по вышеизложенной схеме будет очень сложно.
Поэтому, либо выкупить объект у нового собственника, либо приобрести что-то лучшее.

Примечание. Здесь и в следующих частях информация подается согласно действующему сегодня законодательству. Нормы меняются и возможно эти пути станут «устаревшими», но мы знаем, что у нас всегда есть два выхода ;)

Нужна помощь, звоните:
(+38044)-229-49-35
(+38068)-547-84-44
(+38066)-517-84-44
(+38093)-507-84-44


Возврат к списку