Інвестиції на первинному ринку – як захистити свої права в кризу?


Інвестиції на первинному ринку – як захистити свої права в кризу? 07.04.2020

Інвестиції на первинному ринку – як захистити свої права в кризу?

В статті Ярослава Авраменко (адвокат, CEO у Avramenko Group) та Світлана Федорова (адвокат КПД) розглядають вплив введення карантину та визнання форс-мажорних обставин при різних фінансових відносинах з забудовником, та дають рекомендації тим, хто шукаєте оптимальні варіанти антикризових дій у таких випадках:

-        розстрочка отримана безпосередньо у забудовника

-        кредитором є банки або фінансові установи

-        подальше виконання зобов‘язань за інвестиційним договором недоцільно та призведе до гірших фінансових наслідків, ніж його розірвання

=============================================================

Останнім часом все більше надходить запитів від громадян, які проінвестували житло на первинному ринку з поетапною оплатою, із питаннями: що їм робити у сьогоднішній ситуації, чи вплине карантин та форс – мажор на їх зобов’язання по інвестиційному договору.

Найчастіше звертаються із питаннями чи розповсюджується запровадження карантину на анулювання або відстрочення їх зобов’язань по сплаті платежів за договорами інвестування.

Давайте спробуємо розібратися.

Будь-яка інвестиція у будівництво – це завжди договір, двостороння угода між забудовником та інвестором (особою, яка вносить кошти, які забудовник використає для виконання своїх зобов’язань з будівництва об’єкту).

Інвестор може внести кошти одразу у повному обсязі, а може отримати розстрочку платежів від самого забудовника. Також, інвестор може отримати кредит у банку або у фінансової компанії для розрахунку з забудовником.

-        Спочатку розглянемо ситуацію, у якій розстрочка виконання зобов‘язань надається самим забудовником і як в такому разі форс –мажор впливає на обов’язок по оплаті договору.

Законодавчо закріплено, що залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла має відбуватися виключно через фонди фінансування будівництва або через створення фондів операцій з нерухомістю.

Однак, на практиці забудовники використовують й інші види правових угод, суть яких зводиться до наступного: інвестор вносить інвестиції (зазвичай грошові кошти) та по завершенню будівництва має право одержати у власність житло. Забудовник, в свою чергу, приймає на себе обов’язок використати кошти за цільовим призначенням, тобто збудувати об’єкт нерухомості, ввести його в експлуатацію та передати інвестору у власність житло. З нежитловими приміщеннями ситуація аналогічна. Як варіант, використовують договори підряду, пайової участі у будівництві, спільної діяльності, через створення житлово-будівельних кооперативів тощо.

В будь-якому випадку до моменту введення об’єкта в експлуатацію інвестор має майнові права на об’єкт, який з’явиться у майбутньому. Тобто тільки право отримати об’єкт у власність.

Як уже зазначали вище, основа правовідносин інвестора та забудовника – це договір. А тому і підстави застосування санкцій у разі невиконання чи неналежного виконання взятих на себе за договором обов’язків слід шукати саме у його положеннях.

Перше, що треба зробити інвестору – звернутись до забудовника та попросити пільговий період на час карантину, що б зменшити ризики індивідуального дефолту. Певні забудовники ідуть на поступки та дозволяють інвесторам частково зменшувати періодичні платежі. Але є і такі ситуації, коли забудовники не ідуть на зустріч. Саме в таких випадках треба розбиратись в юридичних реаліях та шукати в договорі пункти, які стосуються форс – мажору.

Зазвичай договори містять загальні формулювання: «Сторони не несуть відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору, що виникли в результаті настання обставин непереборної сили (форс-мажору), які сторони не могли передбачити заздалегідь і які перешкоджають сторонам виконати свої зобов’язання за цим Договором.».

Вже багато написано про те, що порядок визнання форс –мажору/ обставин непереборної сили здійснюється за кожною угодою окремою шляхом видачі відповідних сертифікатів Торгівельно – промисловою палатою України.

Слід наголосити, що факт визнання тих чи інших умов форс – мажором/ обставинами непереборної сили не звільняє автоматично фізичних чи юридичних осіб від відповідальності за невиконання встановлених договірних умов, а лише може надати відтермінування їх виконання та незастосування штрафних санкцій у цей період, якщо інше не передбачено умовами договорів.

Тобто визнання обставини форс-мажором саме по собі не звільняє від виконання зобов’язань по договору та від відповідальності. На практиці це означає, що у випадку прострочення платежу інвестором, за умови наявності документально підтвердженого форс – мажору, забудовник не буде нараховувати штрафні санкції. Проте, у майбутньому, після закінчення обставин, які спричинили виникнення форс – мажору, інвестор буде зобов‘язаний виконати свої обов‘язки перед забудовником в повному обсязі.

-        Другий варіант фінансових відносин з забудовником – це оплата інвестиційного договору за рахунок кредиту. У такому разі інвестор має борг не перед забудовником (йому грошові кошти перерахував кредитор), а перед банком або фінансовою компанією.

У ситуації з банками регулятор – Національний банк України вчасно відреагував та прийняв 26 березня 2020 року Постанову Правління НБУ №39 «Про особливості застосування вимог Положення про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями у зв’язку із запровадженням обмежувальних заходів», якою дозволив банкам здійснювати реструктуризацію кредитів.

Якщо кредит, і не тільки той, що отримано для інвестування на первинному ринку, обслуговувався станом на 01 березня 2020 року, то за таким кредитом реструктуризація може бути надана до кінця вересня 2020 року. Позичальник також має довести, що форс – мажор та карантин вплинули на його фінансовий стан та можливість вчасно виконувати зобов‘язання за кредитом. Умови і строк реструктуризації банки визначають, враховуючи потреби позичальника. Ініціаторами реструктуризації можуть бути як банки, так і самі боржники. А головне – фізична присутність не потрібна. Всі перемовини з банком можна вести в електронному вигляді, що дуже зручно в умовах карантину.

Важливим у банківській реструктуризації є те, що в результаті вона не може погіршити первинні умови кредитування. Тобто заборонено підвищення ефективної відсоткової ставки, нарахування додаткових комісій, процентів тощо.    

Крім банків, кредиторами можуть бути фінансові компанії. Регулятором фінансових компаній поки що є Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг (Нацкомфінпослуг). Вони в своїй діяльності під час карантину керуються нормами Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)” №533-ІХ » від 18 березня 2020 року.

Так, цим законом тимчасово звільнено споживачів від відповідальності за прострочення виконання зобов‘язань за споживчим кредитом. Це означає, що у випадку несвоєчасного внесення платежів за кредитом фінансові компанії не будуть нараховувати неустойки, пені та штрафи на період карантину, а також їм заборонено збільшувати відсоткові ставки, як наслідок порушення умов договору з боку позичальника у цей самий період.

ВАЖЛИВО! Звільнення від штрафних санкцій на період карантину не звільняє від виконання умов договору після його закінчення. Тобто, після карантину позичальник повинен буде сплатити всі обов‘язкові платежі за договором про споживчий кредит.

Отже, і у випадку банківського кредиту, і у випадку споживчого кредиту від фінансової компанії, можна розраховувати на те, що за порушення позичальником взятих на себе зобов‘язань під час карантину штрафні санкції нараховуватись не будуть… Але рано чи пізно карантин закінчиться і позичальник буде змушений повернутись до графіку платежів і виконати взяті на себе кредитні зобов‘язання згідно з існуючим графіком. Враховуючи критичний стан бізнесу та економіки в цілому, багато людей опиниться в ситуації, коли вони не зможуть виконувати взяті на себе зобов‘язання не тощо вчасно, а в принципі.

Крім того, ми вже спостерігаємо суттєве падіння цін на первинному ринку нерухомості. І для тих інвесторів, які нещодавно уклали свої інвестиційні договори та не понесли суттєвих фінансових витрат, прийнятним варіантом буде розірвати укладені договори.

Норма ст.651 ЦК України, передбачає можливість змінити або розірвати договір за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст.652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

У всіх кризових ситуаціях треба намагатись знайти компроміс між сторонами. Але, якщо Ви маєте намір розірвати договір з підстав істотної зміни обставин, а забудовник проти (що буде часто зустрічатись на практиці), законодавець допускає можливість розірвання договорів в судовому порядку.

Звертатись до суду з позовом про розірвання договору можна за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

            Отже, якщо ви проінвестували об’єкти нерухомості на первинному ринку та шукаєте оптимальні варіанти антикризових дій, в першу чергу, потрібно визначити хто саме є Вашим кредитором.

-        Якщо Ви отримували розстрочку безпосередньо у забудовника – звертайтесь до нього з проханням зменшення виплат та відстрочення платежів. Якщо він категорично не погоджується – робіть посилання на форс – мажор.

-        Якщо кредитором є банки або фінансові компанії - наполягайте на реструктуризації банківського кредиту або відстрочках платежу без застосування штрафних санкцій по споживчому кредиту фінансової компанії.

-        Якщо ви в принципі розумієте, що подальше виконання зобов‘язань за інвестиційним договором недоцільно та призведе до гірших фінансових наслідків, ніж його розірвання – готуйте письмове звернення про розірвання договору посилаючись на ст. ст.652 ЦК України та істотну зміну обставин. У випадку отримання відмови – подавайте позов до суду з аналогічною правовою позицією.

Юридична консультація

(+38044)-229-49-35
(+38068)-547-84-44
(+38066)-517-84-44
(+38093)-507-84-44


Возврат к списку